Thẩm định giá trực tuyến
THẨM ĐỊNH GIÁ

HIỂU GIÁ TRỊ TÀI SẢN CỦA BẠN

Your asset, we know the value

Thẩm định giá máy móc thiết bị theo phương pháp thu nhập hay đầu tư là quá trình chuyển đổi dòng thu nhập ròng t­ương lai thành giá trị vốn hiện tại (tại thời điểm thẩm định giá) của tài sản thông qua tỷ lệ vốn hoá theo công thức: V= I / R. 

Trong đó: V là giá trị TS cần TĐG.

  • I là thu nhập ròng trung bình 1 năm do TS mang lại.
  • R là tỉ lệ vốn hoá.

Đây là một trong những phương pháp thẩm định giá phức tạp nhật đối với thẩm định máy móc thiết bị và áp dụng đối với các tài sản đặc biệt.

Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định giá trị đầu tư:

  • Thời gian thu hồi vốn đầu tư: thời gian thu hồi nhanh hay chậm có ý nghĩa quyết định đến hiệu quả của vốn đầu tư vì đồng tiền sẽ giảm dần giá trị theo thời gian, nghĩa là một đồng thu được ngày hôm nay sẽ có giá trị hơn thu được trong tương lai.
  • Rủi ro: việc thu hồi vốn đầu tư nhanh đồng nghĩa với việc giảm bớt rủi ro cho doanh nghiệp về nhiều mặt. Nó giúp giảm bớt gánh nặng lãi suất vay nếu vốn đầu tư bỏ ra bằng nguồn vốn vay. Mặt khác, việc thu hồi vốn đầu tư nhanh cũng giúp tái tạo tài sản mới với tiến bộ kỹ thuật cao hơn, tiếp tục đầu tư vào những dây chuyền sản xuất có thể mang lại hiệu quả cao hơn...

1. Nguyên tắc áp dụng

  • Nguyên tắc sử dụng cao nhất, hiệu quả nhất.
  • Nguyên tắc sự đóng góp.

2. Các bước tiếp cận

Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm của máy móc thiết bị

Bước 2: Ước tính chi phí để đầu tư mới hoặc chi phí tạo nên thu nhập

Bước 3: Ước tính lãi xuất vốn hoá

Bước 4: Dùng công thức chuyển hoá dòng tiền để ước tính giá trị thị trường của máy móc thiết bị

3. Phương pháp xác định kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF):

3.1. Phương pháp giá trị ròng hiện tại hay phương pháp giá trị hiện tại thuần (NPV):

a. Khái niệm:

  • Khái niệm NPV: đây là phương pháp dựa trên thu nhập thuần dự kiến trong t­ương lai trừ đi vốn đầu t­ư dự kiến ban đầu, hay là giá trị của lưu lượng tiền tệ dự kiến trong tương lai được quy về thời điểm hiện tại trừ vốn đầu tư .
  • Khái niệm liên quan:
    • Tỷ lệ chiết khấu: là phần lợi nhuận thích hợp trả cho rủi ro. Rõ ràng là khi rủi ro của phương án đầu tư bằng mức rủi ro của doanh nghiệp và chính sách tài trợ của doanh nghiệp phù hợp với phương án đầu tư thì tỷ lệ chiết khấu thích hợp bằng tỷ lệ chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền (WWAC). Tỷ lệ chiết khấu được sử dụng để xác định dòng ngân lưu kỳ vọng tương lai phải tương xứng với mức độ rủi ro của phương án đầu tư. . Tỷ suất chiết khấu cao hơn thì giá trị hiện tại thấp hơn, tỷ suất lợi nhuận trong hợp đồng tín dụng = tỷ suất lợi nhuận mong muốn của người cho vay.
    • Chi phí vốn bình quân gia quyền (WWAC) là biểu hiện thị trường suất lợi nhuận mong muốn trên các tài sản có giá trị đối với cả những người nắm giữ công cụ nộp và những người nắm giữ vốn cổ phần hoặc nó mang lại cho họ tỷ suất lợi nhuận mong muốn. Mức độ rủi ro liên quan đến hoạt động doanh nghiệp càng cao thì chi phí vốn bình quân gia quyền càng lớn.

b. Công thức:

K = Ke [ E/V ] + Kd(1-tc) [ D/V ] mà        Ke = rg + b ( rm – rf )
Trong đó:

  • K : chi phí sử dụng vốn
  • Ke : tỷ suất lợi nhuận mong muốn của các cổ đông (chi phí vốn cổ phần )
  • Kd : tỷ suất lợi nhuận mong muốn của người cho vay
  • tc : tỷ suất thuế của công ty
  • E : giá trị thị trường vốn cổ phần của công ty
  • D : giá trị thị trường của nợ
  • V = E + D = tổng giá trị thị trường của công ty
  • rg : là tỷ suất lợi nhuận các khoản đầu tư không rủi ro thông thường = lãi suất trái phiếu Chính phủ dài hạn 10 năm
  • rm : lợi nhuận trên danh mục của các loại chứng khoán trên thị trường thường được chấp nhận trong khoảng 5% đến 8% cao hơn tỷ suất lợi nhuận không rủi ro
  • b : hệ số rủi ro liên quan của chứng khoán vốn ( toàn bộ rủi ro của thị trường được lấy là 1 và 1 hệ số b nhỏ hơn 1 chỉ ra rằng cổ phiếu đó ít rủi ro hơn trung bình và hệ số b>1 cho thấy nó có độ rủi ro cao hơn trung bình
  • b ( rm – rf ) : được gọi là phụ phí rủi ro


b. Ý nghĩa và lựa chọn phương án, đánh giá phương án:

  • Ý Nghĩa
    • Giá trị hiện tại ròng đo lường lợi nhuận ngoài khoản bù đắp đầu tư ban đầu theo thời giá lượng tiền tệ mà còn bù đắp rủi ro của dự án đầu tư. Khi NPV = 0      thì thu nhập của phương án chỉ vừa đủ bù đắp nguồn vốn đầu tư ban đầu theo thời giá của tiền tệ và rủi ro.
    • Lựa chọn giữa các phương án đầu tư độc lập với nhau, nếu 1 phương án đầu tư độc lập về mặt kinh tế với các phương án đầu tư khác thì việc chấp nhận hay loại bỏ một phương án đầu tư phụ thuộc vào NPV hoặc phương án đó
    • Lựa chọn giữa các phương án đầu tư loại trừ việc chấp nhận một trong nhiều phương án đòi hỏi phải loại bỏ các phương án còn lại. Do đó, khi áp dụng phương pháp NPV đối với các phương án đầu tư loại trừ lẫn nhau thì sẽ chọn phương án nào có NPV > 0 lớn nhất.
    • Khi lựa chọn phương án cần xem xét đến các yêu tố kinh tế mà NPV phụ thuộc như: Vốn đầu tư ban đầu; Dòng tiền tệ ròng thu được hàng năm bao gồm kể cả thu nhập ròng sau thuế hàng năm, khấu hao hàng năm hay giá trị kinh tế thu được vào năm cuối cùng khi kết thúc (Thời gian thu hồi vốn đầu tư., Tỷ lệ chiết khấu k, khi tỷ lệ chiết khấu k tăng thi NPV của phương án đầu tư giảm và ngược lại)
  • Đánh giá phương án đầu tư
    • NPV>0, phương án đầu tư máy mới mang lại hiệu quả chấp nhận phương án đầu tư
    • NPV = 0 tùy theo quan điểm của doanh nghiệp có nên đầu tư máy mới hay không mặc dù NPV = 0 nhưng có thể tại thời điểm này việc đầu tư máy mới sẽ mang lại kiểu dáng, mẫu mã, sản phẩm mới đẹp, phù hợp với yêu cầu và thị hiếu của người tiêu dùng tạo được việc làm hoặc giảm nhẹ công việc nặng nhọc cho người lao động
    • NPV < 0 : loại bỏ phương án

c. Ưu, nhược điểm của NPV

  • Ưu điểm
    • Đo lường trực tiếp phần lợi nhuận mà dự án đóng góp vào tài sản của cổ đông
    • Sử dụng chi phí cơ hội về sử dụng vốn làm tỷ lệ chiết khấu
    • NPV giả định rằng nhiều khoản thu nhập tạm thời được tái đầu tư với tỷ lệ sinh lời bằng với tỷ lệ chi phí sử dụng ngân quỹ
    • Quyết định chấp nhận hay từ chối và chấp nhận các dự án phù hợp với mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận của cổ đông.
  • Nhược điểm
    • Không thể so sánh được các dự án nếu thời gian của chúng không bằng. Ví dụ : tuổi kinh tế cái 5 năm và cái 10 năm không thể so sánh được với nhau.
    • NPV không được trình bày bằng tỷ lệ % nên không đánh giá được tỷ lệ % sinh lời của dự án

d. Công thức tính:

  • Đối với dòng tiền tệ không đều



 
Trong đó:

  • I : Nguồn vốn đầu tư ban đầu dòng tiền
  • CFt : ngân lưu ròng năm thứ t
  • n : tuổi thọ kinh tế của phương án
  • k : tỷ lệ chiết khấu
  • PVF (k;n) : là thừa số giá trị hiện tại

3.2.  Phương pháp tỷ suất sinh lợi nội tại hay tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR)

a. Khái niệm: 

Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ đo lường tỷ lệ sinh lời của 1 phương án đầu tư và nó cũng được sử dụng để đánh giá phương án đầu tư

b. Lựa chọn phương án, đánh giá phương án:

Lựa chọn phương án

  • Trường hợp các phương án độc lập lẫn nhau nếu 1 phương án đầu tư độc lập về mặt kinh tế với các phương đầu tư khác thì việc chấp nhận hay loại bỏ 1 phương án đầu tư phụ thuộc vào IRR của phương án đó.
  • Trường hợp các phương án loại trừ lẫn nhau thì sẽ chọn phương án nào có IRR >r và lớn nhất.  
  • Sự tương quan
    • Khi tỷ lệ chiết khấu r = IRR thì NPV = 0
    • Khi tỷ lệ chiết khấu r < IRR thì NPV >0
    •  Khi tỷ lệ chiết khấu r > IRR thì NPV

Đánh giá phương án đầu tư:

  • IRR > r : chấp nhận phương án
  • IRR = r : việc chấp nhận hay loại bỏ phương án tùy theo quan điểm của chủ doanh nghiệp
  • IRR < r : loại bỏ dự ỏn ( r là chi phí sử dụng vốn)
  • Nếu phương án đầu tư có tỷ lệ hoàn vốn nội bộ ( IRR) bằng với chi phí sử dụng vốn (r) thì các khoản thu nhập từ phương án chỉ đủ để hoàn trả phần vốn gốc đó đầu tư vào phương án và trả lói ( tức là phương án hoặc NPV = 0 )

c.  Ưu nhược điểm của IRR

Ưu điểm

  • Quyết định chấp thuận hay từ chối đối với các dự án độc lập phù hợp với mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận của cổ đông
  • Đo lường bằng tỷ lệ % nên dễ dàng so sánh với chi phí sử dụng vốn. Nhược điểm
  • Không đo lường trực tiếp ảnh hưởng của 1 dự án đối với lợi nhuận của cổ đông
  • Dễ tạo ra sự ngộ nhận rằng thu nhập của dự án có thể được tái đầu tư với tỷ lệ sinh lời = IRR ( tỷ lệ hoàn vốn..)
  • Xếp hạng các dự án không phù hợp với mục tiêu tối đa hoá thu nhập của cổ đông

 Lưu ý:

Trường hợp chọn 1 trong nhiều phương án loại trừ nhau mà có quy mô đời sốngkinh tế khác nhau thì cú thể xảy ra sự xung đột giữa NPV và IRR. Khi đó người ta có thể kết hợp các phương pháp khác để xem xét

d. Công thức:

Về mặt tính toán thì IRR của 1 phương án đầu tư là lói suất chiết khấu mà tại đó NPV của phương án đầu tư = 0. IRR khác r có thể tìm bằng phương pháp khử dần

  • Chọn ngẫu nhiên r1 sao cho NPV1 >0
  • Chọn ngẫu nhiên r2 sao cho NPV2

 Giá trị NPV1 và NPV2 càng gần giỏ trị 0 thì độ chính xác của IRR càng cao. Chúng ta có thể tính được giá trị gần đúng của IRR theo công thức: 

3.3. So sánh phương pháp NPV và IRR

Giống nhau

Khác nhau

- Điều đánh giá khả năng sinh lợi của phương án đầu tư dựa trên lưu lượng tiền tệ có tính đến yếu tố của giá trị tiền tệ theo thời gian

- Đều dẫn đến yếu tố quyết định chấp nhận hay từ bỏ các phương án đầu tư. Khi cá phương án được đánh giá độc lập lẫn nhau

- Phương pháp được khuyến khích áp dụng khi có 1 mâu thuẫn xảy ra giữa 2 tiêu chuẩn NPV và IRR thì tiêu chuẩn thích hợp hơn nếu mục tiêu của doanh nghiệp là cực đại hoá lợi nhuận

- Nguyên nhõn phát sinh mâu thuẫn

- NPV và IRR không phải lúc nào cũng dẫn đến quyết định giống nhau trong trường hợp phải có sự lựa chọn 1 trong các phương án loại trừ lẫn nhau

+ NPV được đo bằng 1 số tiền cụ thể nó có thể giải thích 1 cách trực tiếp về hiệu quả của phương án đầu tư

+ IRR được diễn đạt bằng tỷ lệ % trong khi tình hình tài chính của doanh nghiệp lại được đo bằng tiền. Như vậy IRR của phương án đầu tư không thể giải thích trực tiếp được

Ví dụ như 1 khoản đầu tư tạo ra thu nhập 50% năm nhưng nếu tỷ suất danh lợi này chỉ tính trên 10 nghìn đồng thì không đáng kể

- Nguyên nhân phát sinh mâu thuẫn

+ Sự khác nhau về quy mô vốn đầu tư ban đầu

+ Sự khác nhau của lưu lượng tiền tệ hàng năm.

4. Hạn chế và điều kiện yêu cầu:

  • Hạn chế: Đòi hỏi phải có sự am t­ường về nghề chuyên môn và những hiểu biết sâu về đầu tư và quản trị dự án. Những rủi ro tiềm ẩn của dự án trong tư­ơng lai cần được nghiên cứu, đánh giá, nếu không dự tính đ­ược thì hiệu quả của dự án trong thực tế có thể không đạt được nh­ư tính toán, dẫn đến hậu quả xấu với nhà đầu tư­, không thu hồi vốn đư­ợc như­ dự tính.
  • Yêu cầu:Khi sử dụng ph­ương pháp này phải có đủ trình độ, khả năng thực hiện dự báo về thị trường nguyên vật liệu dùng cho sản xuất, thị trường sản phẩm, biến động về giá cả, doanh thu của dự án t­ương đối chính xác, qua đó đư­a ra đánh giá về hiệu quả hoạt động của dự án trong tương lai. Đồng thời phải am hiểu về quản trị dự án. 

Ngoài phương pháp này, chúng ta có thể sử dụng thêm 2 phương pháp khác để thẩm định giá trị máy móc thiết bị:

Mọi thông tin về trao đổi chuyên môn, giải đáp thắc mắc, hợp tác, vui lòng liên hệ theo địa chỉ:

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTCVALUE

Số 93 Khúc Thừa Dụ, Cầu Giấy, Hà Nội

Hotline: 024 2246 6968

Email: info@btcvalue.vn

Để biết thêm chi tiết

Download Hồ sơ năng lực tại đây

CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ BTCVALUE